住宅ローンの返済が苦しくなると、「払えなくなったら自宅を失うのか」「いつ弁護士に相談すべきか」と不安を感じる方も多いでしょう。収入の減少や支出の増加によって、これまでどおりの返済を続けることが難しくなる場合もあります。

住宅ローンが払えない場合の対応は、滞納の状況や今後の返済の見通しによって異なります。本記事では、滞納後に進む手続、返済条件の変更や債務整理などの解決策、弁護士に相談するメリットとタイミング、避けるべき行動を解説します。

支払えない状態を放置すると、一括返済を請求され、競売によって自宅を失うおそれがあります。選べる解決方法が限られる前に相談することが、住まいと生活を守るために必要です。

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住宅ローンが払えないとどうなる？

各見出しの期間は滞納開始からの目安であり、契約内容や手続の進み方によっては、記載した時期より早く進む場合もあります。

1〜2ヶ月：催促状・督促状の到着と遅延損害金の発生

住宅ローンの引落しができなかった場合、金融機関から電話や郵便などで支払いを求められます。滞納が続くと催促状や督促状が届き、未払いの金額や支払期限が示されます。書類の名称や発送時期は金融機関によって異なりますが、通知が届く前から延滞は始まっています。督促状を受け取っていないからといって、支払いを待ってよいわけではありません。

また、通常は返済期日の翌日から、契約で定められた遅延損害金が発生します。遅延損害金は支払いが遅れたことに対する負担であり、滞納の解消には、未払いの返済額に加えて遅延損害金の支払いも必要です。計算の対象となる金額や利率は契約によって異なり、入金方法も通常の引落しとは別に指定される場合があります。そのため、口座に毎月の返済額を入れるだけで済ませず、金融機関に精算額と支払方法を確認する必要があります。

3〜6ヶ月：期限の利益の喪失・代位弁済と一括返済請求

滞納が続き、契約で定められた条件に該当すると、「期限の利益」を失います。期限の利益とは、約束した返済期日までは支払いを待ってもらえる利益のことです。住宅ローンでは、この利益によって長期間の分割返済が認められています。しかし、期限の利益を失うと、返済期日がまだ来ていない分も含め、残額の一括返済を求められます。滞納した数か月分だけを支払えば、当然に元の分割返済へ戻れるわけではありません。

保証会社が付いている住宅ローンでは、保証会社が本人に代わって金融機関へ返済する「代位弁済」が行われることもあります。ただし、代位弁済は本人の借金を免除する仕組みではありません。保証会社が立て替えた金額について、今度は本人が保証会社から支払いを求められます。一括返済請求や代位弁済の通知が届いた場合は、請求元・金額・期限を確認し、その段階に応じた返済交渉や債務整理の判断が必要になります。

6ヶ月〜1年：裁判所からの競売開始決定通知と差押え

一括返済に応じられず、債権者が住宅に設定された抵当権に基づいて競売を申し立てると、裁判所が申立ての内容を審査します。申立てが適法と認められると競売開始決定が出され、住宅が差し押さえられます。登記にも差押えが記録され、本人には裁判所から開始決定の書類が届きます。これは金融機関からの督促とは異なり、自宅を売却して債権を回収する裁判所の手続が始まったことを示す通知です。

その後、執行官が住宅の状態や居住状況などを調査し、評価人が価格を評価するなど、売却に向けた準備が進められます。差押えの時点で直ちに退去を求められるわけではありませんが、対応しないままでも競売手続は進みます。競売開始決定が届いた場合は、裁判所の書類から進行状況を確認し、自宅を残す方法や任意売却による解決が間に合うかを早急に判断する必要があります。

1年以降：競売による開札と強制執行（立ち退き）

競売では、定められた期間に入札が行われ、開札によって入札結果が確認されます。その後、裁判所の売却許可決定などを経て、買受人が代金を納付すると住宅の所有権が移ります。開札だけで直ちに所有権が移ったり、強制的に退去させられたりするわけではありません。ただし、冒頭で示したとおり期間は目安であり、「滞納から１年間は住み続けられる」と考えて対応を先延ばしにすることは避けるべきです。

買受人が所有権を取得した後は、原則として住宅を明け渡す必要があります。任意に退去せず、買受人が引渡命令を取得して強制執行を申し立てた場合には、執行官による明渡しの手続が進められます。さらに、売却代金で住宅ローンなどを返しきれなければ、残った借金の返済義務は続きます。自宅を失うことと借金がなくなることは別であり、転居先の確保とともに、売却後の残債務をどう返済・整理するかについても対応が必要です。

住宅ローンが払えない時の解決策

金融機関に返済条件の変更を相談する

収入が減った場合や、毎月の返済額が家計を圧迫している場合は、借入先の金融機関に返済条件の変更を相談できます。返済期間の延長、一時的な元金返済の据置き、ボーナス返済の見直しなどが選択肢です。返済額を調整すれば支払いを続けられる場合には、自宅を売却せずに対応する方法になります。ただし、変更には金融機関の審査や承諾が必要であり、希望した条件がそのまま認められるわけではありません。

相談では、支払いが難しくなった理由に加え、現在の収入・生活費・今後の収入回復の見通しを伝える必要があります。例えば、一時的な収入減少なら元金返済の据置き、継続的な収入減少なら返済期間の延長によって、変更後の支払いを続けられるかが判断されます。一方、返済期間を延ばすと利息の負担が増え、総返済額が大きくなるのが通常です。毎月の負担だけでなく、完済時の年齢や据置期間終了後の返済額も踏まえて、無理のない条件かを確認する必要があります。

自宅の売却・任意売却を検討する

返済条件を変更しても支払いを続けることが難しい場合は、自宅を売却して住宅ローンの返済に充てる方法があります。売却代金から仲介手数料などの費用を差し引いても残額を完済できるなら、通常の売却による解決が可能です。反対に、売却代金だけでは完済できず、不足分を用意することも難しい場合は、債権者の同意を得て抵当権を外してもらう「任意売却」が選択肢になります。

任意売却では、売却価格や代金の配分などについて債権者と調整し、合意した条件に沿って買主への売却を進めます。通常の不動産取引として売却できるため、競売より高い価格で売れることが期待できますが、債権者の同意や買主の確保が必要です。また、任意売却をしても、返しきれなかった借金が自動的に免除されるわけではありません。売却後の返済についても協議し、収入から返済することが難しい場合は債務整理を併せて検討する必要があります。

個人再生で自宅を残しながら他の借金を減らす

住宅ローンに加えてカードローンやクレジットカードの返済があり、それらの負担を減らせば住宅ローンを払える場合は、個人再生が選択肢になります。個人再生は、裁判所に認められた再生計画に従い、減額された借金を原則として３年間で返済する手続です。一定の条件を満たして「住宅資金特別条項」を利用すれば、住宅ローンの返済を続けながら、他の借金を減額して自宅を残すことを目指せます。

利用には、継続的な収入の見込みがあり、住宅ローンと再生計画による返済を両立できることが必要です。また、本人が所有して居住する住宅であることや、住宅に設定された抵当権の内容なども確認されます。住宅ローン自体は原則として減額されないため、他の借金を減らしても住宅ローンを払えない場合には、この方法で自宅を維持することは困難です。住宅の価値によって他の借金の返済額が高くなる場合もあるため、借金の総額だけでなく、収入や住宅の評価額を踏まえた判断が必要になります。

自己破産で返済できない借金の免除を目指す

収入や財産の状況から借金の返済を続けられず、返済条件の変更や個人再生でも解決できない場合は、自己破産によって生活の立て直しを図る方法があります。自己破産では、裁判所が支払不能の状態にあるかを判断し、財産や借入れの経緯などを調査します。そのうえで免責が認められると、住宅ローンの残債務を含め、原則として借金の返済義務が免除されます。申立てをしただけで返済義務がなくなるわけではありません。

自己破産では、原則として自宅を手放すことになりますが、自宅の売却代金で返しきれない借金も免責の対象にできるため、返済の見通しが立たない状態を解消する方法になります。ただし、税金や養育費など、免責されない債務は残ります。また、本人が免責されても保証人や連帯債務者の支払義務はなくなりません。自宅を残す希望だけで判断せず、転居後の生活費や家族の負担も含めて、返済を続ける場合と比較する必要があります。

住宅ローン払えない問題を弁護士に相談すべき3つのメリット

自宅を残せるかを踏まえて解決方法を選べる

住宅ローンが払えなくなった場合でも、直ちに自宅を手放すしかないとは限りません。弁護士に相談すれば、収入や生活費、住宅ローンの残額、他の借金、滞納の状況を踏まえて、自宅を維持するために利用できる方法があるかを判断してもらえます。自宅を残したいという希望に加え、今後も返済を続けられるかを確認することで、実行可能な解決方法を選びやすくなります。

例えば、住宅ローン以外の返済負担が大きい場合と、住宅ローンだけでも家計に収まらない場合とでは、適切な対応が異なります。また、自宅の売却を選ぶ場合も、売却後に残る借金と転居後の住居費を比較する必要があります。弁護士への相談では、自宅を残す場合と手放す場合の負担を比較できるため、目先の支払いだけに追われず、生活を立て直す見通しに基づいて方針を決められます。

債権者との交渉や法的手続を任せられる

一括返済を求められたり、保証会社から請求を受けたりすると、誰に何を伝えればよいか分からず、対応が止まってしまうこともあります。弁護士に依頼すれば、依頼した範囲で、債権者との連絡や返済に関する交渉を任せられます。支払える金額や時期について根拠を示し、実行できない返済約束を避けながら、合意できる条件を探ることができます。

個人再生や自己破産が必要な場合も、申立書の作成、必要資料の確認、裁判所からの照会への対応などを任せられます。ただし、本人による資料の提出や事情の説明は必要であり、債権者が希望する条件に応じることも保証されません。また、弁護士に依頼しただけで競売が自動的に止まるわけではありません。競売が進んでいる場合は、書類に記載された日程や手続の段階を確認し、交渉と裁判所への対応を進めてもらう必要があります。

住宅ローン以外の借金も含めて解決を図れる

住宅ローンの支払いに困っている背景に、カードローンやクレジットカードの返済がある場合、住宅ローンだけを調整しても家計の赤字が残ることがあります。弁護士に相談すれば、借入先ごとの残額や毎月の返済額を確認し、借金全体の負担を減らす方針を立てられます。住宅ローンを払うための資金を確保できるかだけでなく、生活費を確保しながら他の返済も続けられるかまで判断できる点がメリットです。

また、自宅を売却しても借金が残る場合には、その残額と他の借金を合わせて、返済や債務整理の方針を決められます。保証人や連帯債務者がいる場合は、その人への請求も踏まえた対応が必要です。一部の借金だけを解決して別の返済が行き詰まる事態を避けるため、相談時には住宅ローン以外の借入れや滞納も伝えることが必要になります。

住宅ローンが払えない時に絶対にやってはいけないNG行動

督促状や裁判所からの通知を放置する

督促状や裁判所からの通知が届いても、支払うお金がないことを理由に放置すると、請求への対応や解決方法の選択が遅れます。通知を読まずにいても、一括返済請求や競売の手続は止まりません。特に裁判所からの書類には、手続の進行状況や対応に必要な期限が記載されているため、開封せずにいると、対応できる期間を逃してしまいます。

通知を受け取った場合は、請求元、請求額、支払期限、競売の日程などを確認する必要があります。支払いが難しいときも、返済できない事情を伝え、今後の対応を相談することが必要です。ただし、連絡しただけで期限が延びたり、競売が止まったりするわけではありません。一括返済請求や競売開始決定が届いている場合は、通知を保管したうえで、早急に弁護士へ相談してください。

返済のために消費者金融やカードローンで借金を重ねる

住宅ローンの返済額を用意するために新たな借入れをすると、その月の支払いができても、翌月以降は住宅ローンと新たな借金の両方を返す必要があります。一般に、消費者金融やカードローンの金利は住宅ローンより高いため、不足額を借入れで補うほど、毎月の返済負担が増えていきます。継続的な収入不足を借入れで埋めても、返済を続けられる状態には戻りません。

例えば、毎月数万円が不足している場合、その不足分を繰り返し借りると、借入残高に加えて利息の負担も積み上がります。さらに、借入先が増えると返済日や金額の管理も難しくなり、他の支払いまで滞る原因になります。追加借入れがなければ住宅ローンを払えない状態になった時点で、返済条件の変更や債務整理について相談する必要があります。自宅を守るための借入れが、結果として自宅を維持する見通しを悪化させないよう、借金を増やす前に対応を見直すべきです。

債権者に無断で自宅の名義を家族などに変更する

自宅の名義を家族などに変更しても、住宅ローンの契約上の債務者が当然に変わるわけではありません。また、住宅に設定された抵当権も、所有者を変えるだけでは消えません。したがって、名義変更だけで返済義務や競売を避けることはできません。本人が返済できなければ、家族名義になった住宅についても、抵当権に基づく競売が進められます。

さらに、住宅ローンの契約で無断の譲渡が禁止されている場合は、名義変更が契約違反となり、一括返済を求められる原因になります。返済できない状態で家族へ無償譲渡するなど、債権者の回収を妨げる財産移転は、後の破産手続で取り戻しの対象となる場合もあります。家族へ名義を移す前に、契約内容と債務整理への影響を確認することが必要です。離婚や家族間の事情で所有者を変えたい場合も、金融機関や弁護士への相談を先に行ってください。

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住宅ローンが払えない・苦しいと感じたら当事務所の無料相談へ

住宅ローンの相談は、滞納してからでなければできないものではありません。収入が減った、貯蓄を取り崩さないと払えない、他の借入れで返済額を用意しているなど、今後の返済を続ける見通しが立たなくなった段階で相談してください。まだ滞納していない場合でも、現在の負担と今後の収入を踏まえて、対応を考えることができます。

既に滞納が始まっている場合は、督促状に記載された期限までに払えるか、翌月以降の返済も続けられるかを判断する必要があります。特に、一括返済請求や裁判所からの競売開始決定が届いた場合は、早急な相談が必要です。毎月の返済を再開するだけでは解決できない段階に進んでいるため、届いた通知を確認したうえで、残された対応を判断しなければなりません。

当事務所の無料相談では、自宅を残したいというご希望も伺いながら、住宅ローンや他の借金、収入、滞納の状況に応じた解決方法をご案内します。返済予定表や金融機関・裁判所から届いた書類があれば、状況を具体的に確認しやすくなります。資料がすべてそろうまで相談を待つ必要はありません。住宅ローンが払えない、返済が苦しいと感じたら、まずは当事務所へご相談ください。